Negociar forma de pago y/o reducción renta de alquiler en residencias a causa del COVID-19

Los abogados de VIDALLAR informan:

En España rige una doctrina jurisprudencial, asentada por los tribunales civiles, con el nombre de “pacto rebus sic stantibus”, que viene a significar “siempre que las cosas se mantengan como estaban”. Esta figura de creación jurisprudencial, que tiene su origen en el derecho romano, permite modificar los pactos contractuales a los que hubieran llegado las partes, si existe un cambio imprevisible en las circunstancias, excluido del riesgo contractual habitual, que comprometa gravemente la finalidad económica del contrato.

Actualmente, el número de plazas que venía explotando cada centro residencial se ha visto y se verá probablemente aún más reducido, a resultas del marco legal aprobado por las Administraciones públicas. Las autoridades estatales y autonómicas han acordado, en primer lugar, suspender la actividad de los centros de día, con la consiguiente pérdida económica que ello supone y, en segundo lugar, interrumpir la realización de nuevos ingresos para cubrir las plazas vacantes que pudiera haber en cada centro. Ambas medidas, acordadas “sine die”, pueden llegar a comprometer la finalidad económica del contrato de alquiler, dejando un margen comercial al explotador del centro insuficiente para cubrir sus gastos estructurales.

Ante dicha situación y para mayor seguridad jurídica, el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que entró en vigor el pasado 23 de abril, ha regulado las cuestiones relativas a los contratos de alquiler para uso distinto al de vivienda.

En los supuestos que el arrendatario tenga un contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda (por ejemplo, inmuebles destinados a residencia geriátrica), con un arrendador considerado como empresa pública o gran tenedor (titular de más de 10 inmuebles urbanos o de más de 1.500 m² de superficie construida), deben tenerse en cuenta las siguientes premisas:

• Moratoria de pago: la renta se aplazará -sin intereses- durante un plazo de 2 años, contados a partir del momento que finalice la afectación del COVID-19 o la vigencia del contrato y sus prórrogas, si fuese menor.
• La moratoria será automática mientras dure el estado de alarma y sus prórrogas, y se podrá extender a las mensualidades siguientes con un máximo de 4 meses.
• La solicitud se debe realizar en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor de dicho Real Decreto, es decir, a partir del 23 de abril.

Los requisitos que debe cumplir el arrendatario de inmueble afecto a actividad económica son:

• Formular balance abreviado.
• Activo inferior o igual a 4 millones de euros.
• Cifra de negocio inferior o igual a 8 millones de euros.
• Número de trabajadores inferior o igual a 50.

Junto con lo anterior, y dado que la actividad de los centros geriátricos no ha quedado suspendida como consecuencia del RD 463/2020, la facturación tiene que haberse reducido en un porcentaje superior o igual al 75% del promedio del trimestre del mes referido en relación con el año anterior. No se podrá solicitar el aplazamiento, si entre las partes y de forma voluntaria, se hubiese pactado otro aplazamiento o rebaja de renta. Se podrá disponer de la fianza depositada para el pago de rentas y el arrendatario dispondrá de 1 año para reponer la fianza dispuesta.

En Vidallar contamos con el asesoramiento jurídico del bufete InLEGIS ABOGADOS, especialista en el asesoramiento jurídico de centros residenciales, para negociar la forma de pago o la reducción de la renta de alquiler de la residencia por aplicación de la doctrina jurisprudencial “rebus sic stantibus” y el Real Decreto de referencia.

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